La Ley 4/2025, de 18 de julio, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos en las Illes Balears (la “Ley”), entró en vigor el 24 de julio de 2025 con su publicación en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (el “BOIB”), y resulta aplicable a los siguientes municipios y suelos:
(i) suelos urbanos y urbanizables de Palma y de los municipios de más de 10.000 habitantes; y
(ii) áreas de transición del suelo rústico de Palma y de los municipios de más de 20.000 habitantes siempre y cuando (a) el Pleno de cada Ayuntamiento se acoja a este régimen antes del 24 de julio de 2026; y (b) en el plazo de seis meses desde la publicación en el BOIB del acuerdo plenario indicado, se inicie la tramitación de la modificación puntual del plan general para clasificar los terrenos como suelo urbanizable y establecer las condiciones urbanísticas.
No se aplica a los ámbitos declarados reserva estratégica de suelo conforme a la Ley 5/2008, de 14 de mayo.
El objetivo es atender la emergencia residencial de las Islas Baleares mediante la aceleración de la disponibilidad de suelo. Para ello, introduce los proyectos residenciales estratégicos (“PRE”) como instrumento que integra en un único procedimiento la tramitación urbanística y medioambiental: el plan de ordenación –contendrá la ordenación pormenorizada–, y los proyectos de reparcelación y urbanización. Además, puede modificar las condiciones de desarrollo del sector de suelo urbano o urbanizable previstas en el plan general, ya que contará con su propio plan de etapas.
Una vez aprobado el PRE y ejecutadas y recepcionadas las obras de urbanización, las licencias deberán solicitarse en el plazo de nueve meses desde su recepción. Las viviendas sometidas a algún régimen de protección –salvo las de cesión al Ayuntamiento– deberán ejecutarse con carácter previo o simultáneo a las de precio libre, y no podrá otorgarse la licencia de primera ocupación de estas últimas hasta que no se haya concedido para un número equivalente de viviendas protegidas.
El PRE puede formularse tanto por el propietario único como por aquellos que representen al menos el 60 % de la superficie del ámbito, siempre que se constituyan en junta de compensación. Antes de su aprobación definitiva, se prestará garantía equivalente al 20% del coste de la urbanización.
Para iniciar la tramitación del PRE, se debe presentar una solicitud dentro de los plazos establecidos:
(i) en los suelos urbanos y urbanizables, deberá presentarse antes del 24 de julio de 2026; y
(ii) en las áreas de transición del suelo rústico, el plazo será de seis meses a contar desde la publicación en el BOIB de la aprobación definitiva de la modificación puntual del plan general.
La Ley establece una regulación específica para la ciudad de Palma y otra para el resto de municipios en función de sus habitantes.
A continuación destacamos las principales limitaciones a considerar para la tramitación de los PRE en los suelos urbanizables y urbanos de la ciudad de Palma:
| Suelos urbanizables y urbanos de Palma | |||
| Ámbito mínimo exigido | Alguno de los ámbitos completos delimitados por el Plan General de Palma denominados como SUB, ARU, ARI o las unidades de actuación delimitadas en el Plan General o el Plan de Reconversión Integral de la Playa de Palma | ||
| Vivienda protegida (incluida la de precio limitado) |
Mínimo 50% de la edificabilidad residencial |
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| De este porcentaje, la mitad, al menos, se destinará al régimen de alquiler salvo justificación para reducirla | |||
| Cesión al Ayuntamiento | 15% del aprovechamiento urbanístico lucrativo en parcelas urbanizadas, que se destinará a vivienda de protección pública | ||
| Densidad residencial máxima bruta | 225 habitantes/hectárea | ||
| Número mínimo de viviendas | 100 | ||
| Aumento de edificabilidad | SUB | Uso global residencial | Incremento del coeficiente de edificabilidad global del 45%, sin superar el coeficiente de 1 m2 t/m2 s |
| Uso global terciario o secundario y donde se prevé edificabilidad residencial | Incremento del 45% de la edificabilidad destinada a uso residencial, sin superar el coeficiente de 1 m2 t/m2 s del sector | ||
| ARU y ARI | Uso global residencial | Incremento del coeficiente de edificabilidad global del 45% | |
| Uso global terciario o secundario y donde se prevé edificabilidad residencial | Incremento del 45% de la edificabilidad destinada a uso residencial | ||
| Unidades de actuación delimitadas en el Plan General o el Plan de Reconversión Integral de la Playa de Palma | Incremento del coeficiente de edificabilidad de uso residencial en un 20% | ||
| Incrementos de cesiones dotacionales locales | Conforme al nuevo número de habitantes total | ||
| Reserva plazas aparcamiento | Establece un régimen específico en el artículo 7 f) | ||
| Reserva específica | Suelo destinado a la generación de energía renovable, desplaza las previsiones del artículo 6.1.12 del Plan General de Palma | ||
| Sistemas generales | Deberán mantenerse los previstos por el Plan General de Palma. Excepcionalmente el estudio preliminar podrá proponer la modificación o reducción manteniendo, en todo caso, la ratio de 5 m2 por habitante de sistema general de espacio libre público. | ||
| Uso prohibido | Uso residencial unifamiliar | ||
En definitiva, la Ley supone una oportunidad para activar el desarrollo de suelos que llevan tiempo estancados, tanto en Palma como en otros municipios del archipiélago. Por ello, resulta fundamental analizar los ámbitos y oportunidades disponibles a la mayor brevedad posible con el fin de cumplir los plazos que establece la nueva normativa.
