El 21 de mayo de 2026, el Ayuntamiento de Madrid aprobó inicialmente el Plan Especial para la modificación del régimen de compatibilidad del uso terciario de hospedaje en los ámbitos regulados por el grado 3º de la Norma Zonal 9 (la “NZ 9”) de las Normas Urbanísticas (las “NNUU”) del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (el “PGOUM”) y en las parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de uso global no industrial (el “Plan Especial”). El acuerdo se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid núm. 126, de 29 de mayo de 2026.
El Plan Especial ha sido promovido por el Ayuntamiento de Madrid con el objetivo de dar continuidad a la estrategia de descentralización del uso terciario de hospedaje hacia los distritos periféricos de la ciudad y recuperar el uso residencial en las zonas centrales, que ya fue impulsada a través del Plan Especial de Hospedaje aprobado el 27 de marzo de 2019 (PEH 00/313), la Modificación Puntual del PGOUM aprobada el 8 de noviembre de 2023 (MPG 00/343) y la Modificación Puntual del PGOUM para la protección y mejora del uso residencial aprobada el 27 de agosto de 2025 (MPG 00/346), conocida como Plan Reside.
Resumimos a continuación los elementos más relevantes del Plan Especial.
Objeto:
Permitir el uso terciario de hospedaje, como uso alternativo y en cualquiera de las modalidades reguladas en la legislación sectorial de la Comunidad de Madrid —apartamentos turísticos, hoteles-apartamentos, hostales, pensiones, casas de huéspedes, viviendas de uso turístico y cualquier otra modalidad que establezca la normativa sectorial—, en las parcelas de uso industrial incluidas en su ámbito de aplicación, en las que actualmente solo está permitido el uso terciario de hospedaje en la modalidad de hotel.
Ámbito de aplicación:
(i) ámbitos del grado 3º de la NZ 9 del área de ordenación directa del suelo urbano común/consolidado;
(ii) ámbitos de planeamiento del suelo urbano —Áreas de Planeamiento Incorporado (API), Áreas de Planeamiento Específico (APE) y Áreas de Planeamiento Remitido (APR)— en los que, según su normativa particular, sea de aplicación el régimen de usos del grado 3º de la NZ 9;
(iii) parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de planeamiento del suelo urbano (API, APE y APR) de uso global residencial o terciario, en las que su régimen de usos compatibles no admita el uso residencial como alternativo o autorizable; y
(iv) parcelas con uso cualificado industrial incluidas en el ámbito del grado 2º de la Norma Zonal 3, en las que su régimen de usos compatibles no admita el uso residencial como alternativo o autorizable.
El Plan Especial no incluye el resto del suelo de uso cualificado industrial correspondiente a los grados 4º y 5º de la NZ 9 ni los ámbitos de suelo urbano y sectores de suelo urbanizable de normativa particular configurados como núcleos con fuerte presencia industrial, con el fin de evitar la pérdida de suelo industrial y su residencialización encubierta.
No obstante, en la nota de prensa publicada por el Ayuntamiento de Madrid el 21 de mayo de 2026, se indica que el Ayuntamiento podría estudiar, caso por caso, otros ámbitos industriales regulados por los grados 4º y 5º de la NZ 9 que, por sus características de terciarización asimilables a las que concurren en la NZ 9 grado 3º, se considere que también podrían albergar todas las modalidades de hospedaje que se van a permitir con carácter general en la NZ 9 grado 3º. Por tanto, convendría que estos propietarios presenten alegaciones para solicitar la posible inclusión de sus terrenos en el ámbito del Plan Especial si cumplen estos requisitos.
Artículos de las NNUU que modifica el Plan Especial:
El Plan Especial modifica los artículos 3.2.7, 7.6.3.3 y 8.9.17 de las NNUU en los siguientes términos:
(i) Artículo 3.2.7 (Régimen Urbanístico de las API): se modifica el apartado 14 y se establece, para las parcelas con uso cualificado industrial, que para el uso de hospedaje se aplican las condiciones generales del artículo 7.6.3.3 de las NNUU.
(ii) Artículo 7.6.3.3 (Condiciones particulares del uso terciario de hospedaje): se modifica para establecer, como regla general, que en las parcelas de uso cualificado industrial o industrial en coexistencia con el terciario de oficinas no podrán implantarse modalidades de alojamiento temporal distintas de la de hotel, exceptuando las siguientes parcelas: (a) aquellas en las que su regulación específica admita el uso residencial como alternativo o autorizable; (b) aquellas a las que les sea de aplicación el régimen de usos del grado 3º de la NZ 9; (c) las reguladas por las condiciones del grado 2º de la Norma Zonal 3; y (d) las incluidas en API, APE y APR con uso global terciario o residencial.
(iii) Artículo 8.9.17 (Sistema de usos compatibles de la NZ 9): se suprime, en el apartado 2.c —relativo a los usos alternativos del grado 3º— el inciso que limitaba la implantación del uso terciario de hospedaje como uso alternativo exclusivamente en la modalidad de hotel.
Situación de tramitación:
La aprobación inicial del Plan Especial lleva aparejada:
(i) la suspensión de la tramitación de licencias y los efectos de las declaraciones responsables presentadas con posterioridad a la publicación del acuerdo de aprobación inicial, que pudieran resultar afectadas por sus determinaciones, con excepción de la primera ocupación y funcionamiento en los ámbitos delimitados por el Plan Especial; y
(ii) el sometimiento del expediente al trámite de información pública por el plazo de un mes, en el que pueden formularse alegaciones.
Una vez finalizado el período de información pública, el expediente continuará con la resolución de las alegaciones presentadas, la recepción de los informes preceptivos y la aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid, que supondrá el levantamiento de la suspensión de la tramitación de licencias antes indicada.
Quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o aclaración.
Un saludo,
Francisco Bengoetxea Arrieta
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