Hoy ha entrado en vigor en la Comunidad de Madrid la nueva Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública (la “Ley 2/2026”), que establece nuevas medidas de carácter temporal destinadas a incrementar la oferta de viviendas con protección pública (“VPP”) —en línea con las adoptadas en la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida (la “Ley 3/2024”)—, así como otras medidas para fomentar nuevas modalidades de alojamiento temporal —incluido el flex living— y agilizar la tramitación de determinados instrumentos urbanísticos.
Resumimos a continuación las principales medidas incorporadas por la nueva Ley.
1. Medidas para incrementar la oferta de VPP
1.1 Régimen especial de cambio de uso terciario o dotacional privado a residencial para VPP en arrendamiento
La Ley 2/2026 modifica el artículo 2 de la Ley 3/2024 para permitir, en determinados suelos calificados de uso terciario de hospedaje y de uso dotacional privado, la aplicación del régimen especial que permite implantar como alternativo el uso residencial destinado a alguna modalidad de VPP en arrendamiento aplicable a la Comunidad de Madrid mientras se mantenga el régimen de protección.
En los suelos de uso terciario de hospedaje, el régimen podrá aplicarse a parcelas o edificios que tengan dicho uso como característico, sean aptos para la edificación o cuenten con un régimen de simultaneidad en la urbanización, y se sitúen en suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada suficiente para su ejecución. En los suelos de uso dotacional privado, podrá aplicarse a parcelas sin edificar o con edificabilidad remanente que cumplan las mismas condiciones.
La aplicación de este régimen de cambio de uso no requiere la modificación del planeamiento urbanístico. Además, se mantienen las restantes condiciones del artículo 2 de la Ley 3/2024, entre las que destacan (i) la limitación conforme a la cual, en los sectores de uso global terciario, el uso residencial alternativo no podrá superar el 30% de la edificabilidad asignada al uso terciario del ámbito o sector; y (ii) el deber de ceder el suelo correspondiente para redes públicas locales, con posibilidad de monetización, así como de asumir el coste de las obras de ampliación de infraestructuras y redes públicas exteriores que resulten necesarias.
Los Ayuntamientos disponen de un plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley 2/2026 para decidir no aplicar este régimen en su término municipal, establecer condiciones restrictivas adicionales o delimitar los ámbitos para su implantación. Transcurrido ese plazo, los interesados podrán solicitar las licencias durante un periodo de dos años, y las obras deberán ejecutarse en un plazo máximo de tres años.
1.2. Ampliación del régimen especial de cambio de uso terciario de oficinas a residencial para VPP en arrendamiento
La Ley 2/2026 amplía la vigencia del régimen especial de cambio de uso previsto en el artículo 2 de la Ley 3/2024 para las parcelas y edificios calificados con uso terciario de oficinas, para los que podrá solicitarse licencia para implantar el uso residencial alternativo destinado a VPP en arrendamiento hasta la finalización del plazo de vigencia previsto en la Ley 2/2026.
1.3. Incremento de edificabilidad y densidad en parcelas destinadas a VPP
La Ley incorpora un artículo 3 a la Ley 3/2024, por el que permite, sin necesidad de modificar el planeamiento, incrementar hasta un 20% la edificabilidad y hasta un 30% la densidad y, en consecuencia, incrementar la altura de la edificación en un máximo de dos plantas, de las parcelas sin edificar destinadas por el planeamiento a VPP y de las redes públicas sin edificar destinadas a la construcción de VPP, siempre que el volumen edificatorio resultante se destine en su totalidad a VPP –y sin perjuicio del régimen de usos compatibles, que no podrán superar el 20%–. Este incremento no computa a efectos de densidad en aquellos casos en los que el planeamiento establezca un límite máximo de viviendas.
Esta medida podrá aplicarse a parcelas sin edificar que sean aptas para la edificación o que cuenten con un régimen de simultaneidad en la urbanización y se ubiquen en suelo urbano consolidado y no consolidado o suelo urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada suficiente para llevar a cabo su ejecución.
Como en el caso del régimen especial de cambio de uso descrito en los apartados anteriores, esta medida también conlleva el deber del promotor de ceder el suelo correspondiente para redes públicas locales, con posibilidad de monetización, y de asumir el coste de las obras de ampliación de infraestructuras y redes públicas exteriores que resulten necesarias tras el cambio de uso.
Del mismo modo, la Ley 2/2026 concede a los Ayuntamientos un plazo de cuatro meses desde su entrada en vigor para decidir no aplicar este régimen, establecer condiciones restrictivas adicionales o delimitar ámbitos para su implantación. Transcurrido ese plazo, los interesados podrán solicitar las licencias durante un periodo de dos años, y las obras deberán ejecutarse en un plazo máximo de tres años.
Para la solicitud de licencia en promociones de VPP destinadas a venta o uso propio cuyo suelo se adquiera después de la entrada en vigor de la Ley 2/2026, deberá acreditarse en la calificación provisional que el valor de repercusión final del suelo por metro cuadrado, computado el incremento de edificabilidad, no supera el 30% del precio máximo de venta aplicable a la parcela.
1.4. Otras medidas para incrementar la oferta de VPP
Se modifica el artículo 36.6.d). 3° de la Ley 9/2001 para establecer una dotación mínima de aparcamiento de una plaza por vivienda para todas las modalidades de VPP (y no únicamente para la de promoción pública como establece la regulación actual), permitiendo con ello reducir el coste de construcción de las viviendas.
2. Medidas para fomentar el flex living: habilitación de alojamiento temporal en parcelas de uso industrial
La Ley 2/2026 incorpora un nuevo artículo 4 a la Ley 3/2024 que permite a los Ayuntamientos, sin necesidad de modificar el planeamiento, conceder licencias para implantar modalidades de alojamiento temporal en parcelas vacantes calificadas con uso industrial, siempre que estén en suelo urbano consolidado, integradas en la trama urbana y dentro de un ámbito superior de referencia cuyo uso global sea el residencial.
La modalidad de alojamiento temporal deberá implantarse en la totalidad de la parcela –sin perjuicio del régimen de usos compatibles, que no podrán superar el 20% del edificio– y podrá consistir en varias unidades de alojamiento independientes con espacios comunes. No obstante, el edificio resultante no podrá dividirse horizontalmente, ni destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes. Estas condiciones deberán constar en la licencia y en el Registro de la Propiedad.
Por lo demás, la Ley establece el deber de acreditar el cumplimiento de los estándares del artículo 36 de la Ley 9/2001 en el ámbito al que pertenezca la parcela, por lo que el promotor deberá ceder el suelo destinado a redes públicas que sea necesario, si bien la Ley no aclara este aspecto.
Los Ayuntamientos disponen también de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley 2/2026 para decidir no aplicar este régimen, establecer condiciones restrictivas adicionales o delimitar ámbitos para su implantación. Transcurrido ese plazo, los interesados podrán solicitar licencia durante un periodo de dos años, y las obras deberán ejecutarse en un plazo máximo de tres años.
3. Otras medidas
(i) Se modifican los artículos 45.4.b) y 48.2.b) de la Ley 9/2001 para permitir la aprobación de planes de sectorización y planes parciales que cuenten con certificación técnica sobre la suficiencia de redes de abastecimiento eléctrico, bien condicionada al planeamiento posterior, bien en sentido negativo, debiendo quedar acreditada en ese caso la suficiencia eléctrica del ámbito antes de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
(ii) Se modifican los artículos 18.bis.2.e) y 23 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo para (i) incluir en el objeto de los Planes Territoriales, la cohesión y el equilibrio territorial en materia de vivienda; y (ii) permitir que las Zonas de Interés Regional puedan ser gestionadas por cualquiera de los sistemas de gestión urbanística previstos en la legislación vigente (y no solo por el sistema de expropiación), respectivamente.
(iii) Por último, se modifica el artículo 22.2 de la Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid, el artículo 25 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid y el artículo 6.a) de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, para permitir que los informes sectoriales regulados en dichas normas se emitan tras la aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico, pudiendo continuarse con la tramitación del procedimiento si no se emiten en el plazo de tres meses desde la recepción de la documentación completa, salvo que afecte al dominio público. Esta medida no resulta aplicable a los instrumentos de planeamiento que cuenten con aprobación inicial en el momento de la entrada en vigor de la Ley 2/2026.
Esperamos que esta información sea de vuestro interés y quedamos a vuestra disposición para resolver cualquier duda o ampliar la información que consideréis.
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Para más información:
Francisco Bengoetxea Arrieta
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