1. Contexto de la reforma
Los fabricantes de construcción modular y prefabricada acumulan un valor relevante en planta (módulos, paneles, fachadas) antes de entregarlo en obra, sin contar con una garantía real eficaz sobre ellos: la hipoteca inmobiliaria solo alcanza estos elementos una vez incorporados al edificio y, en su caso, en favor de quien financie la promoción. Para resolverlo, el artículo 15 del Real Decreto-ley 29/2026 (el “RDL”) modifica la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (la “LHMPSD”) con el fin declarado de “remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados”. La medida se complementa con una línea de avales del Estado, por un importe máximo de 280 millones de euros, que cubrirá parcialmente la financiación del ICO a pymes fabricantes y promotoras que utilicen sistemas de construcción industrializada.
2. ¿Qué cambia?
El artículo 12 LHMPSD incorpora como bien hipotecable “el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción industrializada de edificios, fabricados en entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra”. La hipoteca se constituye en escritura pública y se inscribe en el Registro de Bienes Muebles; la inscripción es constitutiva.
3. Relevancia práctica
La reforma permite garantizar con los componentes en planta la financiación destinada al circulante de los fabricantes, en combinación con, en el caso de pymes, la cobertura de la citada línea de avales. Dado que concurrirán el financiador del fabricante y el del promotor, conviene pactar la liberación de la garantía contra el pago del precio, el control de los cobros y el consentimiento anticipado a la venta. Asimismo, como los bienes hipotecables no pueden ser objeto de prenda sin desplazamiento, deben revisarse las prendas sobre inventario de fabricantes, sin que el RDL contenga una disposición transitoria al respecto.
En la estructuración será clave revisar el sistema de trazabilidad del fabricante, base de la descripción registral, y prever obligaciones de información, derechos de inspección y seguros que cubran fabricación, almacenamiento y transporte.
4. Riesgos e incertidumbres
La regulación aprobada suscita varios riesgos e incertidumbres interpretativas. El legislador opta por una garantía hipotecaria, en vez de permitir la prenda sin desplazamiento, con el consiguiente coste fiscal adicional derivado de la constitución de dicha garantía.
La obligación de determinar los bienes concretos sobre los que se extiende puede hacer más compleja y costosa aún dicha constitución, pues no se configura como una hipoteca flotante sobre un inventario, sino como una garantía específica sobre bienes concretos.
Asimismo, el RDL no regula qué ocurre con la garantía cuando se incorporan los bienes hipotecados a la construcción final. Cabría deducir que, una vez incorporados a un bien inmueble, la hipoteca sobre el mismo acrecerá a dichos componentes, particularmente si el beneficiario de la hipoteca inmobiliaria es un tercero de buena fe. No obstante, hubiera sido conveniente coordinar ambas garantías ante este potencial conflicto de intereses, en donde el acreedor garantizado de la hipoteca mobiliaria puede no ser el mismo que el de la inmobiliaria.
Tampoco se ha adaptado la regla que determina qué oficina registral es territorialmente competente para cada tipo de bien (artículo 69 LHMPSD), por lo que no está claro dónde debe inscribirse la hipoteca en supuestos donde los bienes, por ejemplo, pueden ser objeto de transporte entre varias localizaciones.
Finalmente, no está clara la forma de descripción que deberá realizarse de los bienes hipotecados, al no haberse modificado el reglamento de la LHMPSD, lo que suscita dudas, sobre todo, cuando no estemos ante bienes que lleven un número de serie identificativo. Hasta que el desarrollo reglamentario o la práctica registral aclaren estas cuestiones, recomendamos reflejar contractualmente estos riesgos y coordinar las garantías con los demás acreedores de la promoción.
Para más información:
Pablo Rodríguez Abelenda
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